A convenção do condomínio é um dos documentos mais importantes para a vida em coletividade. Afinal, ela define regras, organiza a gestão e orienta a convivência entre os moradores. Mas, com o tempo, a realidade muda, surgem novas tecnologias, hábitos diferentes e até alterações na legislação. E aí surge a pergunta: será que a convenção ainda atende às necessidades do condomínio?
Pensando nisso, hoje vamos explicar quando e por que revisar a convenção, quais sinais indicam que ela está desatualizada e como fazer isso de forma segura e eficiente. Se você é síndico ou mora em condomínio, este conteúdo é para você. Leia até o final e esclareça suas dúvidas!
O que é a convenção do condomínio e por que ela é tão importante?
A convenção é o “coração jurídico” do condomínio. Prevista no art. 1.333 do Código Civil, ela funciona como uma espécie de constituição interna, que organiza a vida em comum entre os moradores.
É na convenção que estão as regras sobre:
- o uso das áreas comuns;
- divisão das despesas;
- a forma de convocar assembleias;
- os direitos e deveres dos condôminos, entre outros pontos.
Diferente do regimento interno (que trata mais do cotidiano e da convivência), a convenção tem peso jurídico maior, podendo inclusive restringir certos direitos, desde que dentro da legalidade. Ela também serve como base para resolver conflitos, embasar sanções e dar segurança ao síndico na hora de tomar decisões.
A convenção do meu condomínio está desatualizada? Como saber?
Se a convenção do seu condomínio ainda menciona máquina de datilografia, fax ou cheques, é um bom indício de que precisa de revisão! Mas há sinais mais sutis: a convenção pode estar desatualizada se:
- não prevê assembleias virtuais;
- não aborda o uso de aplicativos para prestação de contas;
- omite sobre temas modernos como aluguel por temporada (Airbnb), uso de áreas comuns para delivery ou instalação de carregadores para carros elétricos.
Outro ponto de atenção é quando a convenção entra em conflito com o Código Civil, que sofreu diversas atualizações desde 2002.
A falta de clareza sobre inadimplência, sanções e regras para obras também é um grande motivo para atualizar.
Para saber com certeza, o ideal é fazer uma leitura crítica do documento com auxílio de um advogado especializado em Direito Condominial. Afinal, um olhar técnico pode identificar falhas jurídicas e pontos que já não se aplicam à realidade atual.
De quanto em quanto tempo a convenção do condomínio deve ser revista?
Não existe um prazo fixo em lei para revisar a convenção do condomínio, mas o ideal é que isso aconteça a cada 5 ou 10 anos. Ou então, sempre que houver mudanças significativas na legislação ou na dinâmica do próprio condomínio.
Imagine um prédio construído há 15 anos: naquela época, não se falava em assembleia virtual, delivery em massa, aluguel por aplicativo nem carros elétricos. Portanto, se a convenção não acompanhou essas mudanças, pode estar cheia de lacunas ou regras desatualizadas.
Sem contar que a jurisprudência também evolui. Ou seja, o que era aceitável há uma década, hoje pode ser considerado ilegal ou passível de anulação. Outro momento importante para revisão é quando surgem muitos conflitos entre moradores, o que pode indicar que as regras estão pouco claras ou não refletem mais o dia a dia.
De qualquer forma, a revisão não deve ser vista como um gasto ou burocracia, mas como um investimento em organização, segurança jurídica e boa convivência. É sempre bom ter em mente que manter a convenção atualizada é proteger o presente e o futuro do condomínio.
Quais problemas uma convenção desatualizada pode causar na gestão do condomínio?
Uma convenção antiga ou mal elaborada pode ser uma verdadeira bomba-relógio para o condomínio. Isso porque, sem regras claras e atualizadas, o síndico se vê de mãos atadas diante de situações do cotidiano.
É o caso, por exemplo, de:
- obras irregulares nas unidades;
- uso abusivo da garagem;
- barulho fora de horário;
- aluguel por temporada, etc.
Se a convenção for omissa ou conflitante, qualquer tentativa de punição pode ser questionada judicialmente, o que tira autoridade da gestão e alimenta a sensação de impunidade.
Outro problema é a realização de assembleias e votações inválidas, por falta de regras claras sobre quórum, convocação e participação online. Além disso, convenções que não tratam de inadimplência ou penalidades atrasam a cobrança judicial e dificultam a recuperação dos valores.
Qual é o quórum necessário para alterar a convenção do condomínio?
A alteração da convenção exige um quórum alto: dois terços (2/3) de todos os condôminos, conforme o art. 1.351 do Código Civil. Isso significa que não basta a maioria dos presentes na assembleia, mas que é necessário que 2/3 do total das frações ideais do prédio aprovem a mudança. E isso vale mesmo que alguns condôminos estejam inadimplentes ou ausentes.
Essa exigência alta serve para proteger os direitos da coletividade e garantir que a mudança reflita a vontade da maioria absoluta dos moradores. Na prática, isso exige planejamento. Isto é, o síndico e o corpo diretivo devem dialogar previamente com os condôminos, explicar as motivações e as vantagens da atualização.
Muitas vezes, o que falta para alcançar o quórum não é vontade, mas clareza na comunicação. Uma dica, aliás, é realizar a assembleia com pauta exclusiva para a revisão e utilizar assembleia virtual ou híbrida para aumentar a adesão.
Vale a pena contratar um advogado para revisar a convenção?
Sim, e não é só por segurança jurídica, mas por economia de tempo e prevenção de dores de cabeça. Um advogado especializado em Direito Condominial sabe identificar conflitos entre a convenção e a legislação atual, prever cláusulas que evitem futuras judicializações, além de orientar sobre quóruns, registros e formalidades obrigatórias.
Esse profissional ainda pode ajudar a traduzir “juridiquês” em linguagem acessível, de modo a facilitar o convencimento dos condôminos durante o processo. Também é comum que o advogado atue como mediador durante as assembleias, ajudando a conduzir discussões mais delicadas de forma neutra.
Muitas vezes, síndicos ou administradoras tentam revisar a convenção por conta própria, o que pode gerar erros técnicos, cláusulas ineficazes ou até nulidades jurídicas. E o barato, nesse caso, sai caro.
Portanto, contratar um advogado para revisar a convenção do condomínio é uma medida que protege a instituição, fortalece a gestão e garante que a nova convenção esteja 100% em conformidade com a lei.