A terceirização de serviços no condomínio virou prática comum em muitas gestões. Limpeza, portaria, segurança e até jardinagem costumam ser repassados a empresas especializadas. Esse modelo traz vantagens como economia, praticidade e mais agilidade no dia a dia. Mas, junto com os benefícios, vêm também riscos jurídicos que não podem ser ignorados.
Um contrato mal feito ou a contratação de uma empresa irregular pode gerar dor de cabeça, inclusive ações trabalhistas que recaem sobre o condomínio. Por isso, o síndico precisa agir com cautela, entender seus deveres legais e saber o que verificar antes de fechar qualquer acordo.
Neste guia, você confere tudo o que precisa saber para terceirizar com segurança e evitar armadilhas jurídicas. Boa leitura!
Quais os riscos jurídicos da terceirização de serviços no condomínio?
A terceirização de serviços no condomínio pode parecer uma solução prática, mas também envolve riscos que o síndico precisa conhecer. O principal deles é o vínculo empregatício disfarçado, que acontece quando o profissional terceirizado trabalha com subordinação direta e rotina fixa, sem supervisão da empresa contratada.
Se isso for provado, o condomínio pode ser condenado a pagar salários, férias, FGTS e outras verbas trabalhistas, mesmo sem ter assinado a carteira do trabalhador.
Outro risco é o que chamamos de passivo oculto, que surge quando a empresa terceirizada não recolhe tributos ou não paga seus funcionários corretamente. Nesses casos, o condomínio pode ser responsabilizado de forma solidária ou subsidiária.
Além disso, se o serviço for mal executado e causar danos (como falhas na segurança ou acidentes), o síndico também pode ter que responder civilmente. Por isso, é fundamental ter contratos bem feitos e manter o controle das obrigações legais da empresa contratada.
É melhor contratar empresa ou profissional autônomo? O que diz a lei?
Depende do tipo de serviço e do grau de risco jurídico.
A contratação de empresas é, em geral, mais segura. Isso porque elas já vêm com CNPJ, treinam a equipe, emitem nota e assumem todas as obrigações trabalhistas. Assim, o condomínio reduz o risco de ter que arcar com encargos não pagos, pois há responsabilidade clara no contrato.
Já os autônomos podem ser uma opção mais barata, mas exigem mais cautela. A lei permite essa contratação, desde que o profissional atue com real autonomia. Ou seja, sem subordinação, sem rotina rígida e sem vínculo direto com o síndico.
Se não se observarem essas condições, há risco de reconhecimento de vínculo empregatício. Portanto, para serviços rotineiros ou de longa duração, o ideal é optar por empresas regulares. Já para tarefas pontuais, o autônomo pode ser viável, desde que tudo esteja por escrito formalmente.
O síndico pode ser responsabilizado por problemas com terceirização de serviços no condomínio?
Sim. Principalmente se houver falha na contratação ou na fiscalização dos serviços. A responsabilidade pode ser civil, administrativa e, em casos mais graves, até criminal.
Quando o síndico contrata uma empresa que não cumpre as obrigações legais, como o pagamento de salários ou encargos, o condomínio pode ter que pagar a conta. E, se houver provas de que houve negligência ou má-fé do síndico, ele pode responder com seus bens, nos termos do art. 1.348 do Código Civil.
Além disso, se um serviço terceirizado causar danos a moradores ou visitantes, como um acidente com o portão automático ou uma falha na vigilância, por exemplo, o síndico pode ser acionado por omissão ou imprudência.
Quais cláusulas não podem faltar no contrato de terceirização de serviços no condomínio?
Na terceirização de serviços no condomínio, o contrato é o coração da segurança jurídica. Para evitar problemas, ele deve ser claro, objetivo e conter algumas cláusulas essenciais.
Primeiro, o escopo dos serviços. Isto é, o que exatamente será feito, em quais horários e com que frequência. Isso evita dúvidas e cobranças indevidas. Depois, o prazo de vigência e a possibilidade de rescisão antecipada com aviso prévio.
É fundamental prever também as obrigações legais da contratada, como:
- Pagamento de salários;
- INSS;
- FGTS;
- Fornecimento de EPIs;
- Treinamentos.
O contrato deve deixar claro que a empresa é a única responsável pelos seus empregados.
Inclua também:
- Cláusulas de responsabilidade por danos;
- Multas por descumprimento;
- Exigência de apresentação de documentos mensais (como certidões negativas e comprovantes de recolhimento de encargos).
Por fim, indique um foro competente e mantenha o contrato com assinatura de ambas as partes.
Como garantir que a empresa terceirizada cumpre com as obrigações trabalhistas?
Assinar um contrato não é suficiente. O síndico precisa fiscalizar periodicamente se a empresa está pagando salários, recolhendo INSS, FGTS e cumprindo as obrigações trabalhistas dos seus funcionários.
Uma boa prática é exigir mensalmente comprovantes desses pagamentos, como guias quitadas de tributos, folha de ponto e folha de pagamento. Também vale solicitar certidões negativas atualizadas, que atestam a regularidade da empresa com a Receita Federal, INSS e Justiça do Trabalho.
Esse acompanhamento protege o condomínio de surpresas desagradáveis, como ações trabalhistas movidas por funcionários da terceirizada.
Lembre-se de que a responsabilidade do contratante, ainda que subsidiária, existe. Portanto, manter esse controle evita problemas sérios e reforça uma gestão transparente e segura.
Terceirização de serviços no condomínio precisa passar por assembleia?
Sim. Principalmente quando envolve mudanças estruturais ou impacto no orçamento.
Mesmo que a decisão final caiba ao síndico, envolver os condôminos em votações importantes fortalece a gestão participativa. Afinal, o serviço terceirizado, como portaria remota, segurança ou limpeza, afeta diretamente a rotina e a segurança de todos.
Além disso, se o contrato for de alto valor ou alterar a forma de funcionamento do condomínio (como substituir porteiros por empresa de monitoramento), a assembleia é não só recomendável, mas muitas vezes obrigatória, conforme a convenção.
De todo modo, registre tudo em ata, aprove os valores e as condições, pois isso protege o síndico e legitima a contratação.
Quando consultar um advogado antes de terceirizar serviços no condomínio?
Sempre que houver dúvidas sobre a legalidade da terceirização ou quando o contrato envolver valores altos, o ideal é consultar um advogado. Isso evita a assinatura de documentos com cláusulas abusivas, protege o condomínio contra riscos trabalhistas e dá mais segurança para o síndico.
O advogado pode revisar o contrato antes da assinatura, sugerir ajustes importantes e garantir que todas as responsabilidades estejam em ordem.
Sem falar que um parecer jurídico ajuda a comprovar a diligência do síndico na contratação, o que é útil até mesmo em sua prestação de contas. Prevenir problemas com orientação profissional costuma ser muito mais barato do que resolver depois no Judiciário.
A terceirização de serviços no condomínio é uma decisão de gestão, mas também é um ato jurídico. E como todo ato jurídico, merece o devido cuidado técnico.
Gostou de saber mais sobre a terceirização de serviços no condomínio? Então, coloque essas dicas em prática e terceirize com segurança, sem armadilhas!
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