Ser síndico é assumir uma função de grande responsabilidade, que envolve gestão administrativa, financeira e até mesmo social dentro do condomínio. Apesar de atuar de boa-fé, é importante compreender que o síndico pode ser processado em determinadas situações, seja por ações civis, trabalhistas ou até criminais, dependendo da gravidade dos fatos e da comprovação de negligência.
Trato sobre isso no meu livro, Sou Síndico, e agora? Um guia prático para diminuir a responsabilidade civil e criminal do síndico e conduzir uma administração segura.
Por esse motivo, hoje vamos detalhar cinco cenários comuns que podem gerar processos e apresentar medidas práticas para reduzir riscos, protegendo tanto o síndico quanto o condomínio. Continue lendo até o final e informe-se!
1. O síndico pode ser processado por negligência na manutenção das áreas comuns
Um dos motivos mais frequentes de processos contra síndicos tem relação com a manutenção das áreas comuns. Isso porque acidentes em corredores, escadas, elevadores, piscinas ou playground podem gerar responsabilização civil se ficar comprovada omissão ou negligência do síndico. Inclusive, trago no meu livro um capítulo específico sobre o assunto.
O Código Civil, em seu art. 1.348, III, estabelece que o síndico deve “zelar pela conservação e guarda das partes comuns do condomínio”. Isso significa que é responsabilidade dele implementar um plano de manutenção preventiva, realizar vistorias regulares e manter registros de inspeções.
Mesmo que um acidente ocorra sem culpa direta do síndico, a ausência de ações preventivas, como reparos ou avisos aos moradores, pode caracterizar negligência. Por isso, documentar cada medida tomada é essencial para demonstrar diligência e reduzir riscos de processos judiciais.
2. Decisões financeiras
Outro motivo frequente de litígios é o uso indevido de recursos financeiros do condomínio. Gastos sem aprovação em assembleia, aplicação incorreta de fundos ou falha na prestação de contas podem resultar em processos por danos patrimoniais.
O art. 1.348, IV, do Código Civil estabelece que o síndico deve “prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigido”. Isso inclui detalhar despesas, receitas, investimentos e reservas de manutenção.
Além disso, qualquer decisão que comprometa a saúde financeira do condomínio, como contratos sem autorização ou pagamentos irregulares, pode gerar responsabilização civil.
A transparência, a aprovação prévia em assembleias e a manutenção de relatórios são ferramentas essenciais para provar que o síndico atuou corretamente e não agiu de forma negligente.
3. O síndico também pode ser processado por descumprimento da convenção e regimento interno
O descumprimento da convenção condominial e do regimento interno é outro ponto crítico. Afinal, a Justiça pode interpretar decisões ou omissões que desrespeitam as normas internas ou omissões como ilegais..
Por exemplo, aprovar obras, alterações na fachada ou mudanças em regras internas sem observar quóruns e procedimentos legais do regimento expõe o síndico a processos judiciais.
O respeito à convenção e ao regimento não é apenas formalidade; ele garante segurança jurídica para todas as partes. O síndico pode ser processado quando age de forma contrária a essas normas. E a falta de documentação correta sobre deliberações ou notificações aumenta a vulnerabilidade diante da Justiça.
4. Obras irregulares ou aprovações inadequadas
Situações que envolvem obras irregulares ou aprovações inadequadas também são motivos comuns de processos. O síndico deve verificar se reformas dentro do condomínio estão de acordo com normas técnicas, como a ABNT NBR 16.280/14, e se tiveram aprovação prévia em assembleia.
Quando o síndico autoriza ou ignora obras que comprometem a estrutura, segurança ou fachada do edifício, sua responsabilidade pode ser direta. Além disso, caso a obra gere danos a unidades vizinhas ou áreas comuns, o síndico pode sofrer uma ação judicial, tanto por parte do condomínio quanto por moradores prejudicados.
É fundamental, portanto, exigir projetos técnicos, notificar os condôminos sobre irregularidades e manter registros de todas as autorizações. Essas medidas demonstram diligência e ajudam a evitar litígios desnecessários.
5. O síndico pode ser processado por conflitos e assédio com moradores ou funcionários
Por fim, o síndico pode ser processado em casos relacionados a conflitos, assédio moral ou má gestão de funcionários. Problemas trabalhistas envolvendo porteiros, zeladores e terceirizados, bem como atitudes discriminatórias ou abusivas contra moradores, podem gerar responsabilização civil e criminal.
O Código Civil e a legislação trabalhista atribuem ao síndico o dever de zelar pelo bom convívio e pela legalidade nas relações laborais. Isso inclui estabelecer normas claras, comunicar decisões de forma transparente, acompanhar contratos e orientar funcionários quanto a regras de segurança e conduta.
Como o síndico pode se proteger de processos
Para reduzir a exposição a processos, o síndico deve adotar medidas preventivas consistentes. Entre elas estão a documentação de todas as decisões, desde manutenções até aprovações de obras, passando por registros de assembleias e contratos.
É importante também manter comunicação clara com os condôminos, prestando contas regularmente e promovendo transparência nas decisões financeiras e administrativas.
Também é importante acompanhar a contratação de prestadores de serviço, fazer contratos detalhados, exigir certificados de segurança, regularidade fiscal e cláusulas de responsabilidade.
Além disso, a contratação de assessoria jurídica especializada em Direito Condominial é fundamental. Afinal, um advogado pode orientar sobre cumprimento de normas, elaboração de documentos e atualização do regimento interno, garantindo que o síndico minimize riscos e tenha respaldo profissional em caso de questionamentos judiciais.
Agora você já sabe as principais situações em que o síndico pode ser processado. Então, fique atento, busque sempre apoio jurídico e proteja sua gestão.
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