Aluguel atrasado é uma situação mais comum do que se imagina e pode gerar muita dor de cabeça. Principalmente quando o locador não sabe exatamente como agir.
Para se ter uma ideia, um estudo feito em 2025 com 800 mil imóveis no Brasil pela Superlógica mostrou que a inadimplência de aluguel tem o segundo maior nível desde junho de 2024.
Por outro lado, as regras continuam claras: existe respaldo legal para cobrar o que é devido e, se necessário, buscar a desocupação do imóvel de forma totalmente legal e segura.
Mas é importante entender o momento certo de tentar um acordo, quando vale a pena entrar com uma ação e o que pode (ou não) ser cobrado. No artigo de hoje, você vai saber o que fazer diante do aluguel atrasado, quais são seus direitos como proprietário e como evitar prejuízos futuros com a orientação jurídica adequada. Então, leia até o final e confira.
Aluguel atrasado em 2025: o que diz a lei atual?
O atraso no pagamento do aluguel continua sendo um dos principais motivos de conflitos entre locadores e inquilinos. A base legal para tratar esse tipo de situação segue sendo a Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/1991), que estabelece regras claras sobre prazos, cobrança, atualização de valores e ações judiciais, como a de despejo.
De acordo com a legislação, o não pagamento do aluguel pode justificar o despejo por falta de pagamento, desde que o contrato esteja formalizado e os encargos corretamente definidos.
Além disso, o Código Civil também se aplica em casos de inadimplemento contratual, garantindo ao locador o direito de exigir o cumprimento do acordo ou sua rescisão.
O que deve constar no contrato para garantir seus direitos?
Um bom contrato de locação é o principal instrumento de proteção tanto para o locador quanto para o inquilino. Para garantir seus direitos, é fundamental que ele contenha cláusulas claras sobre:
- Valor do aluguel;
- Data de vencimento;
- Encargos por atraso;
- Forma de reajuste;
- Garantias locatícias (como caução, fiador ou seguro-fiança).
Também é importante prever as obrigações de cada parte, como manutenção do imóvel, responsabilidade por tributos e regras para rescisão antecipada. Um contrato completo e ajustado à legislação evita interpretações ambíguas e dá respaldo ao locador caso precise acionar a Justiça.
Qual o prazo legal para considerar um aluguel em atraso?
O vencimento do aluguel deve estar definido no contrato. Mas, via de regra, a Lei do Inquilinato estabelece que o aluguel é devido até o sexto dia útil do mês subsequente ao vencido, caso não haja estipulação em contrário. Isso significa que, se o inquilino não paga até essa data, o valor já é considerado em atraso.
A partir do primeiro dia de inadimplência, já é possível cobrar encargos previstos em contrato, como juros, multa e correção monetária. O importante aqui é que esses encargos estejam claros para evitar discussões futuras.
Apesar de a lei permitir ações rápidas, o ideal é sempre ponderar o contexto. Ou seja, é possível resolver de forma amigável atrasos pontuais e justificados. Mas quando os atrasos se tornam recorrentes, o risco de inadimplência aumenta. Assim, a atuação preventiva ou corretiva com base jurídica se torna indispensável nesses casos.
Posso tentar um acordo extrajudicial com o inquilino?
Sim. E na maioria dos casos, essa é a primeira medida a se tomar. O acordo extrajudicial pode evitar a judicialização do conflito e permitir que o inquilino regularize a situação sem maiores desgastes. O importante é que esse acordo seja formal e por escrito, com novos prazos e condições claras.
É possível renegociar prazos, parcelar o débito ou até aplicar um desconto condicionado ao pagamento imediato. No entanto, é essencial que o locador não perca o controle jurídico da situação. Isto é, não aceite promessas verbais ou acordos sem respaldo legal.
A depender do histórico do inquilino e do valor em aberto, o acordo pode ser uma boa alternativa. Mas se houver reincidência ou má-fé, é sinal de que chegou a hora de buscar a via judicial. Afinal, um advogado pode ajudar a estruturar o acordo com validade jurídica e preservar os seus direitos, inclusive preparando o terreno para uma eventual ação.
Quando o aluguel atrasado justifica a entrada com ação de despejo?
A partir do atraso de um único aluguel, a lei já permite que o locador entre com ação de despejo por falta de pagamento. Porém, nem sempre esse é o caminho mais indicado logo de início. O ideal é considerar o histórico do inquilino, a quantia e a perspectiva de resolução amigável.
Em geral, a ação de despejo se justifica quando há inadimplência persistente, quebra do acordo ou impossibilidade de acordo extrajudicial. Nesses casos, o processo judicial busca não só a desocupação do imóvel, mas também a cobrança dos valores em aberto.
O juiz poderá conceder prazo para desocupação voluntária ou, em último caso, autorizar a desocupação forçada. Por isso, é essencial que o locador tenha o respaldo de um contrato e provas da inadimplência.
Vale lembrar que o apoio de um advogado é fundamental nesse momento, pois qualquer falha processual pode atrasar ou até anular a ação.
Juros, multa e correção: o que o locador pode cobrar?
A Lei do Inquilinato permite a cobrança de multa, juros e atualização monetária, desde que esses itens constem claramente no contrato de locação.
A multa costuma variar entre 2% a 10% sobre o valor do aluguel em atraso, dependendo do acordo. Já os juros moratórios são geralmente fixos em 1% ao mês, e a correção monetária deve seguir índices oficiais, como o IPCA ou IGP-M.
Se o contrato estiver omisso ou mal redigido, a cobrança pode ser questionada judicialmente. Por isso, manter o contrato sempre atualizado, com cláusulas objetivas, é fundamental para evitar litígios e proteger seus direitos como locador.
Aluguel atrasado: o que fazer para evitar prejuízos futuros?
A melhor forma de lidar com aluguel atrasado é prevenir que ele aconteça novamente. E isso começa ainda na seleção do inquilino, com análise de perfil, garantias robustas (como seguro-fiança ou fiador idôneo) e um bom contrato de locação, com cláusulas claras.
Durante a vigência do contrato, manter uma comunicação aberta e registros em dia também contribui para evitar surpresas. E, claro, contar com o acompanhamento de um advogado de confiança garante orientações preventivas e respostas rápidas sempre que necessário.
Em um mercado cada vez mais profissionalizado, a gestão de imóveis precisa ir além do improviso. Imprevistos acontecem, mas quem está bem assessorado tem mais controle, menos perdas e muito mais tranquilidade.
Se você aluga imóveis e quer evitar dores de cabeça, atualize seus contratos e mantenha o suporte jurídico por perto. O retorno vem em forma de segurança, proteção e tranquilidade!
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