Contratos mal avaliados podem sair muito mais caros do que parece. E no caso dos condomínios, os prejuízos afetam todos os moradores. Por isso, a análise de contratos no condomínio deve ser prioridade. Principalmente em contratações de médio e longo prazo, como manutenção, segurança, limpeza ou obras.
Muitos síndicos, na correria do dia a dia, acabam confiando apenas na boa-fé dos fornecedores ou em modelos prontos. O resultado são cláusulas abusivas, riscos trabalhistas, brechas legais e dor de cabeça no futuro.
Neste artigo, você vai entender os principais riscos de assinar contratos sem assessoria jurídica, quais pontos merecem atenção especial e por que a prevenção sempre custa menos do que resolver problemas depois. Continue lendo e confira.
Por que a análise de contratos no condomínio é tão importante?
A análise de contratos no condomínio é uma etapa crítica para garantir que a gestão seja segura e legal. Muitos síndicos acabam assinando acordos sem revisar os termos com atenção ou sem consultar um advogado.
Com isso, há o risco de cláusulas que favorecem apenas a outra parte, multas escondidas, reajustes abusivos e até riscos de ações judiciais. Como o condomínio lida com altos valores e contratos de longo prazo, uma falha nessa hora pode gerar perdas financeiras sérias.
Além disso, a responsabilidade civil pode recair sobre o síndico, mesmo que ele tenha agido de boa-fé.
Ter um olhar jurídico treinado para revisar os termos, alinhar o contrato com o Código Civil e evitar obrigações que fogem do razoável não é luxo, mas uma necessidade. Afinal, a prevenção aqui custa muito menos do que um processo no futuro. Sem falar que ela também transmite segurança para os moradores e valoriza a gestão.
Cláusulas que o síndico precisa prestar atenção antes de assinar qualquer contrato
Alguns pontos em um contrato exigem atenção total por parte do síndico. O primeiro deles são os prazos de vigência e renovação. Eles devem ser claros, razoáveis e não devem engessar o condomínio por muitos anos.
Também é preciso checar os índices de reajuste. Isso porque muitos contratos aplicam percentuais abusivos ou sem base legal.
Outro ponto importante são as multas por rescisão. É comum que empresas incluam penalidades pesadas, mesmo quando a falha é delas.
Atenção redobrada também com cláusulas sobre responsabilidade civil, que não podem transferir riscos que deveriam ser da empresa prestadora para o condomínio.
Sempre que possível, exija também garantias de cumprimento e cláusulas de prestação adequada do serviço, com critérios objetivos. Contratos genéricos e mal definidos são um convite a problemas.
Lembre-se: contratos são ferramentas de proteção, mas só cumprem esse papel se forem bem feitos e legalmente equilibrados.
O que diz a lei sobre a responsabilidade do síndico na assinatura de contratos no condomínio?
O Código Civil, em seu artigo 1.348, é claro: o síndico representa ativa e passivamente o condomínio, inclusive em juízo. Isso significa que ele tem o poder legal para contratar em nome da coletividade, mas também carrega a responsabilidade pelos atos praticados nessa função.
Se o síndico assina um contrato sem análise jurídica e isso gera prejuízo, ele pode ser cobrado (até pessoalmente) por má gestão ou negligência. E essa cobrança pode vir tanto dos moradores quanto da Justiça.
A lei também exige que ele preste contas e atue sempre com transparência e diligência.
Ou seja, não basta agir com boa intenção. É preciso agir com critério técnico. E isso inclui contar com suporte jurídico antes de firmar compromissos que envolvem dinheiro, prazos e obrigações legais.
É obrigatório consultar a assembleia antes de assinar contratos no condomínio?
Nem todo contrato precisa passar pela assembleia, mas é essencial saber quando ela é obrigatória e quando é recomendável por boa prática.
Em geral, o síndico pode assinar contratos relacionados à manutenção rotineira e serviços contínuos sem consulta prévia. No entanto, para contratos de valor elevado, que envolvem obras, mudança estrutural, ou novos compromissos de longo prazo, a deliberação em assembleia é fundamental.
De todo modo, a própria convenção do condomínio pode prever limites de valor ou condições específicas que exigem aprovação coletiva.
Diferença entre assessoria jurídica preventiva e atuação em litígio: qual vale mais a pena?
A assessoria jurídica preventiva atua antes do problema acontecer. Por exemplo, ela:
- Revisa contratos;
- Orienta o síndico sobre os riscos;
- Adapta cláusulas à realidade legal;
- Protege o condomínio contra armadilhas jurídicas.
Já a atuação em litígio ocorre depois que o problema já está instalado. Isto é, quando uma das partes processa a outra ou há quebra de contrato.
A diferença de custo e desgaste entre as duas é enorme. Prevenir é muito mais barato e menos traumático. Litígios costumam ser demorados, custosos e exigem mobilização da gestão e, muitas vezes, dos condôminos. Já a análise preventiva protege o condomínio sem grandes ruídos.
Na prática, um contrato bem feito reduz drasticamente o risco de judicialização. E caso um problema ocorra, a existência de cláusulas bem amarradas fortalece a defesa do condomínio. Portanto, investir em prevenção jurídica é economia e proteção, no médio e no longo prazo.
Exemplos reais de problemas que poderiam ter sido evitados com uma boa análise de contratos no condomínio
Imagine um contrato de manutenção de elevadores com cláusula de fidelização por 5 anos, sem previsão de multa por descumprimento da empresa. O serviço começa a falhar, o síndico tenta rescindir, mas descobre que o condomínio terá que pagar multa mesmo com a empresa em inadimplência.
Isso é mais comum do que parece. Outro exemplo: uma empresa de portaria terceirizada some sem pagar direitos trabalhistas. Como o contrato não previa cláusulas de responsabilidade solidária ou garantias, o condomínio acaba sendo responsabilizado judicialmente.
Também há casos de fornecedores que reajustam preços acima da inflação, com base em cláusulas mal redigidas e o condomínio, sem saída, precisa arcar.
Todos esses cenários têm algo em comum: falta de assessoria jurídica na análise contratual.
Quando acionar um advogado para análise de contratos no condomínio?
O ideal é que o advogado esteja presente sempre que houver um novo contrato a ser firmado. Principalmente se envolver valores altos, terceirização de serviços ou obrigações contínuas.
Também é prudente contar com assessoria jurídica em renovações contratuais, rescisões ou mudanças de escopo. Além disso, antes de levar uma proposta à assembleia, vale garantir que ela já passou por revisão legal, para evitar retrabalho ou questionamentos.
Muitos síndicos só procuram ajuda quando o problema já apareceu. E nesse ponto, pode ser tarde (e caro) demais.
Um advogado com experiência em Direito Condominial atua como um filtro, ou seja, ele protege, orienta e antecipa riscos que poderiam passar despercebidos.
Se você quer profissionalizar sua gestão, reduzir riscos e prestar contas com segurança, a assessoria jurídica na análise de contratos não é opcional, é estratégica. E ela pode ser pontual, contínua ou sob demanda, conforme a necessidade do condomínio.
Portanto, agora que você já sabe da importância da análise de contratos no condomínio e dos riscos de não contar com assessoria jurídica, fique atento. Busque um advogado especializado em Direito Condominial e garanta tranquilidade!
Leia também: Como evitar armadilhas na terceirização de serviços no condomínio?
Siga nosso Instagram: @jalesadvogados