As assembleias condominiais são o coração da vida em condomínio: é nelas que moradores e síndico tomam as decisões mais importantes para a boa convivência e a administração do patrimônio coletivo. Mas, apesar de serem parte da rotina, muitas dúvidas ainda surgem quando falamos em assembleia ordinária e extraordinária.
Afinal, qual a diferença prática entre elas? Quem pode convocar cada uma? Quais assuntos só podem ser tratados em determinado tipo de reunião?
Compreender essas distinções é fundamental para evitar anulações de deliberações, impugnações judiciais e até conflitos entre vizinhos. Pensando nisso, trouxemos um guia completo no qual você vai entender, de forma clara e prática, as diferenças jurídicas e funcionais entre os dois tipos de assembleia e como conduzi-las de maneira correta. Continue lendo e confira!
O que é uma assembleia ordinária de condomínio e quais assuntos podem ser discutidos?
A assembleia ordinária é aquela reunião que, por lei, deve acontecer pelo menos uma vez por ano. É o momento em que o condomínio discute os temas mais importantes da gestão, como:
- Aprovação das contas do síndico;
- Orçamento para o ano seguinte;
- Se for o caso, a eleição de um novo síndico.
Em outras palavras, é a reunião que mantém a vida financeira e administrativa do condomínio em ordem.
Muitos moradores confundem assembleia ordinária com “reunião geral para qualquer assunto”, mas não é bem assim. A lei e a convenção condominial delimitam quais temas podem ser tratados nesse encontro, evitando que a pauta se torne uma lista infinita de reclamações. Isso dá mais segurança às decisões, pois garante que todos saibam previamente o que será discutido.
Qual é a finalidade da assembleia extraordinária e quando ela deve ser convocada?
Enquanto a assembleia ordinária é obrigatória, a extraordinária acontece sempre que surge um assunto urgente ou relevante que não pode esperar até a próxima reunião anual. Pode ser, por exemplo, a necessidade de aprovar uma obra emergencial, deliberar sobre a instalação de câmeras de segurança ou resolver conflitos entre condôminos.
A ideia é simples: se há um problema imediato que impacta a coletividade, o síndico (ou até mesmo os próprios moradores, em certas situações) podem convocar uma assembleia extraordinária. Ela é o espaço próprio para discutir pautas específicas que exigem decisão rápida e formal.
É comum, por exemplo, um condomínio precisar de assembleia extraordinária para aprovar rateios extras, autorizar reformas estruturais ou até decidir sobre a destituição do síndico. Como essas decisões têm impacto direto na vida e no bolso dos moradores, precisam de registro em ata para terem validade jurídica.
Portanto, a assembleia extraordinária não é “menos importante” que a ordinária. Ela complementa a gestão e permite que o condomínio seja ágil diante de situações imprevistas.
Quem pode convocar cada tipo de assembleia? Síndico, conselho ou condôminos?
No condomínio, a convocação de assembleias segue regras próprias. Em regra, o síndico é quem convoca tanto a assembleia ordinária quanto a extraordinária. Porém, o conselho fiscal ou consultivo também pode ter essa atribuição, dependendo da convenção condominial.
E se o síndico se recusar a convocar, a lei prevê que, nesse caso, um grupo de condôminos pode assumir a iniciativa. Basta que ao menos um quarto dos condôminos assine o pedido de convocação. Isso garante que o direito de reunião e deliberação não fique restrito à vontade do gestor.
Na prática, esse mecanismo é muito útil quando o síndico está ausente, age de forma negligente ou simplesmente ignora demandas urgentes. Dessa forma, os moradores conseguem se organizar para discutir e deliberar sobre os assuntos que afetam a coletividade.
Existe diferença no prazo de convocação entre assembleia ordinária e extraordinária?
Sim, existe. A lei não define prazos rígidos iguais para todos os casos, mas a convenção do condomínio geralmente estabelece quanto tempo antes os condôminos devem ser convocados. Em regra, a convocação deve ocorrer com antecedência mínima de 10 dias para que todos tenham tempo de se organizar.
No entanto, quando falamos de assembleia extraordinária, pode haver uma flexibilização. Como muitas vezes ela é convocada para tratar de assuntos urgentes, o prazo pode ser menor, desde que não inviabilize a participação dos moradores. Por exemplo, alguns condomínios adotam prazos de 5 dias para casos emergenciais.
O ponto central é a transparência. Isto é, todos os condôminos precisam ser informados da data, horário, local e pauta da reunião com antecedência suficiente para participar. Caso contrário, uma decisão tomada pode ser anulada judicialmente por falta de regularidade na convocação.
Quais deliberações só podem ser feitas em assembleia ordinária?
A lei define e limita a pauta da assembleia ordinária. Entre os assuntos que só podem ser discutidos nela estão:
- A aprovação das contas do exercício anterior;
- Previsão orçamentária para o ano seguinte;
- Quando necessário, a eleição ou reeleição do síndico e dos membros do conselho.
Essas decisões são exclusivas da assembleia ordinária porque envolvem o funcionamento básico do condomínio. São temas que não dá para adiar ou tratar de forma improvisada, já que garantem a regularidade da gestão financeira e administrativa.
Imagine, por exemplo, um condomínio que nunca aprova suas contas em assembleia. Isso pode gerar desconfiança, problemas fiscais e até processos judiciais. Da mesma forma, se não houver previsão orçamentária, como planejar as despesas do próximo ano?
Vale lembrar que outros assuntos até podem ser tratados em assembleias ordinárias, desde que constem da ordem do dia. Porém, esses três pontos (contas, orçamento e eleição) são obrigatórios e exclusivos desse tipo de reunião.
Quais decisões cabem exclusivamente à assembleia extraordinária?
A assembleia extraordinária é o espaço para tratar de pautas específicas que não podem esperar a reunião anual. Alguns exemplos clássicos são:
- Aprovação de obras emergenciais ou úteis;
- Autorização de despesas sem previsão no orçamento;
- Alteração da convenção condominial;
- Destituição do síndico;
- Decisões sobre rateios extras.
Essas matérias exigem deliberação formal porque impactam diretamente o patrimônio dos moradores e a administração do condomínio. Além disso, a lei e a convenção condominial costumam exigir quóruns mais altos para esse tipo de decisão, o que reforça a importância da assembleia extraordinária.
Vale ressaltar que esse encontro não deve é uma “reunião livre” para qualquer tema. Ele precisa ser convocado com uma pauta clara e objetiva, sob pena de as deliberações sofrerem nulidade judicial.
Como registrar em ata as deliberações para garantir sua validade jurídica?
A ata da assembleia é o documento que dá validade oficial às deliberações. Nela, devem constar informações essenciais, como data, local, lista de presentes, pauta, quórum de votação e o resultado das decisões.
É fundamental redigir a ata de forma clara, sem ambiguidades, e que ela tenha as assinaturas do presidente da mesa e do secretário. Em alguns condomínios, também se recolhe a assinatura dos presentes para reforçar a legitimidade do registro.
Outro ponto importante é a transcrição da ata no livro próprio do condomínio e, se necessário, registro em cartório. Essa formalidade garante que as decisões tenham força jurídica e possam valer como prova em eventual ação judicial.
Quais boas práticas ajudam a evitar impugnações e conflitos nas assembleias?
A chave para reuniões condominiais produtivas é a organização e a transparência. Algumas boas práticas incluem:
- Enviar a convocação dentro do prazo e com a pauta bem definida;
- Preparar documentos de apoio (como balancetes e orçamentos);
- Respeitar o tempo de fala dos condôminos;
- Registrar fielmente tudo na ata.
Outra recomendação importante é sempre consultar a convenção condominial e a legislação antes da assembleia. Isso evita tomar decisões fora da competência da reunião ou com quórum incorreto.
Manter um ambiente respeitoso também é essencial, afinal, assembleias não devem virar arenas de conflitos pessoais. O presidente da mesa precisa conduzir a reunião com firmeza, garantindo atenção a todos, mas sem permitir desordem.
Também é muito importante contar sempre com orientação jurídica. Isso porque um advogado especialista em Direito Condominial pode garantir respaldo jurídico e evitar problemas futuros.
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