Você sabia que muitos condomínios e moradores acabam descobrindo problemas estruturais ou defeitos nos imóveis apenas depois de meses, ou até anos, da entrega da obra? Esses problemas, conhecidos como vícios de construção, podem causar muitos transtornos e prejuízos.
Entender quem é responsável, quais são seus direitos e como agir corretamente é essencial para evitar prejuízos e desgastes desnecessários. Por esse motivo, hoje vamos explicar de forma clara o que são os vícios de construção e como lidar da forma correta com isso, do ponto de vista jurídico.
Leia até o final e saiba exatamente como se resguardar.
O que são vícios de construção e como identificá-los no condomínio?
Vícios de construção são falhas, defeitos ou irregularidades na edificação que comprometem a segurança, a funcionalidade ou a estética do imóvel. Eles podem aparecer em qualquer etapa da obra, desde a fundação até o acabamento, e afetam tanto áreas comuns quanto unidades privativas do condomínio.
Para identificar esses problemas, é importante que o síndico ou os condôminos fiquem atentos a sinais como:
- Infiltrações;
- Rachaduras;
- Problemas elétricos ou hidráulicos;
- Portas e janelas que não fecham corretamente;
- Acabamento defeituoso.
Além de observar visualmente, relatórios de inspeção técnica realizados por engenheiros ou arquitetos especializados podem ajudar a comprovar a existência de vícios. Aliás, a detecção precoce é essencial, pois alguns vícios, quando não tratados a tempo, podem se agravar, gerar gastos maiores e até colocar em risco a integridade física dos moradores.
Como diferenciar vício aparente de vício oculto?
O vício aparente é aquele que é fácil de perceber ao receber o imóvel. Por exemplo, pisos quebrados, portas desalinho ou pintura defeituosa. É preciso reclamar esses problemas imediatamente, pois a construtora costuma ser responsável por sua correção em prazos curtos após a entrega.
Já o vício oculto é aquele que não se manifesta de forma imediata e pode aparecer meses ou anos depois, como infiltrações internas, falhas estruturais ou problemas elétricos escondidos. Nesses casos, o condomínio ou condômino deve documentar a descoberta do problema e reunir provas técnicas, como laudos de engenheiros ou arquitetos, para acionar a construtora.
Qual é a responsabilidade da construtora pelos vícios de construção?
A construtora é responsável pelos vícios de construção detectados no imóvel, sejam eles aparentes ou ocultos, dentro dos prazos legais e contratos.
A responsabilidade pode incluir:
- Reparação dos defeitos;
- Cobertura de gastos com materiais e mão de obra;
- Em casos mais graves, indenização por danos causados a moradores ou áreas comuns do condomínio.
No Brasil, o Código Civil estabelece que o construtor deve garantir a solidez e segurança do imóvel, assumindo obrigação de corrigir problemas decorrentes de falhas na execução da obra.
Além disso, a responsabilidade da construtora não se limita a unidades privativas. De fato, danos em áreas comuns, como garagem, elevadores ou estrutura do prédio, também entram nessa obrigação.
De qualquer forma, é essencial que o condomínio documente todos os vícios que identificar, preferencialmente com relatórios técnicos e fotos, para formalizar notificações à construtora e assegurar que a reparação ocorra de forma adequada e dentro da lei.
Até quando a construtora pode ser acionada para reparar vícios de construção?
O prazo para acionar a construtora depende do tipo de vício e do que prevê a legislação.
Para vícios aparentes, a recomendação é registrar e notificar o construtor imediatamente após a entrega do imóvel, já que é preciso resolver esses problemas rapidamente.
Para vícios ocultos, a lei brasileira (Código Civil, art. 618 e 927) estabelece prazos mais longos, geralmente de cinco anos após a entrega da obra para imóveis novos, durante os quais o construtor pode ser responsabilizado.
No entanto, em casos de danos estruturais graves ou que coloquem a segurança em risco, a responsabilidade pode se estender, independentemente do prazo, se houver comprovação de que o problema decorreu de falha na execução.
O condomínio ou o morador: quem deve reclamar em caso de vícios de construção?
A responsabilidade por reclamar vícios de construção depende de onde o problema se manifesta. Quando o defeito está em áreas comuns, como garagem, elevadores ou estrutura do prédio, é o síndico ou o conselho do condomínio que deve formalizar a reclamação junto à construtora, sempre registrando documentos e laudos técnicos que comprovem o problema.
Já nos apartamentos ou unidades privativas, o morador pode acionar diretamente a construtora. Porém, é recomendável informar o síndico para que haja registro e coordenação das medidas, evitando que múltiplas notificações fragmentem o processo.
Além disso, em muitos casos, a construtora prefere tratar do problema diretamente com o condomínio, pois isso agiliza a vistoria e o reparo, evitando disputas futuras. Um ponto importante é que, mesmo que o problema seja em uma unidade privada, os danos podem impactar todos os moradores. Ou seja, é importante envolver o condomínio desde o início, uma vez que a ação coordenada garante eficiência e segurança jurídica.
O que fazer quando a construtora não reconhece os vícios de construção?
Quando a construtora não reconhece os vícios de construção, o condomínio ou morador deve adotar medidas formais para proteger seus direitos.
O primeiro passo é documentar todos os problemas com:
- Fotos;
- Vídeos;
- Laudos técnicos de engenheiros ou arquitetos;
- Registros de notificações;
- Histórico de comunicações.
Em seguida, o ideal é enviar uma notificação extrajudicial detalhando os defeitos e solicitando o reparo, o que demonstra boa-fé e cria prova formal caso seja necessário recorrer à Justiça.
Caso a construtora continue negando o problema, é possível ingressar com uma ação judicial para exigir a correção ou indenização, comprovando que os vícios existem e que estão dentro do prazo legal de responsabilidade.
Nessas situações, a atuação de um advogado especialista em direito imobiliário é essencial, pois ele orienta sobre prazos, documentação e estratégias jurídicas, e garante que o condomínio ou morador não perca o direito de reparação.
É possível pedir indenização por danos causados pelos vícios de construção?
Sim. O condomínio ou morador pode solicitar indenização quando os vícios de construção causam danos materiais ou prejuízos financeiros, como consertos emergenciais, perda de móveis, problemas estruturais ou diminuição do valor do imóvel.
Para isso, é fundamental registrar todos os danos e reunir provas técnicas, como orçamentos de reparos, laudos de engenharia e fotografias detalhadas. É possível pedir a indenização pela via judicial, e o cálculo do valor tem como base o prejuízo.
Vale lembrar que, em caso de vícios ocultos, descobertos anos após a entrega do imóvel, ainda é possível buscar reparação, desde que se comprove a responsabilidade da construtora.
Em situações graves, também é possível pleitear indenização por danos morais, principalmente quando a negligência da construtora gera riscos à segurança ou constrangimentos aos moradores.
Quando vale a pena buscar a Justiça para resolver problemas de vícios de construção?
A Justiça é o melhor (e às vezes único) caminho quando tentativas extrajudiciais falham, seja por negativa da construtora ou falta de acordo sobre a reparação. Também é uma boa opção quando os vícios afetam áreas comuns, prejudicam moradores ou representam risco à segurança. Isto é, quando uma decisão formal se torna urgente.
O acompanhamento de um advogado especializado é fundamental, pois ele avalia os prazos legais, identifica a melhor estratégia (ação de obrigação de fazer, indenização ou revisão contratual) e acompanha cada etapa, aumentando as chances de sucesso.
Ao contrário do que muita gente pensa, buscar a Justiça não significa litígio imediato. Trata-se de um instrumento para proteger direitos e garantir reparação adequada, assegurando que o condomínio ou morador não fique desamparado frente à negligência da construtora.
Agora que você já sabe tudo sobre vícios de construção, se estiver com esse problema, não hesite em exigir respeito aos seus direitos.
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