A responsabilidade do síndico em obras irregulares dentro das unidades é uma das maiores preocupações de quem administra condomínios. Afinal, até onde vai o dever de fiscalização? O que acontece se um morador realizar modificações sem autorização e isso causar danos estruturais ou conflitos?
Esse é um tema que gera muitas dúvidas entre síndicos, moradores e até mesmo conselheiros.
Neste artigo, vamos esclarecer em detalhes o que são obras irregulares, quando o síndico pode ou não ser responsabilizado, quais medidas preventivas adotar e como a Justiça tem tratado o assunto. Então, leia até o final, pois esse é um assunto de extrema importância para quem mora em condomínios.
O que são consideradas obras irregulares dentro das unidades condominiais?
Obras irregulares são aquelas realizadas sem observar as regras da convenção condominial, do regimento interno ou da legislação vigente. Normalmente, envolvem:
- Alterações estruturais que afetam a segurança do edifício (derrubar paredes, mexer em vigas ou lajes);
- Mudanças que impactam a fachada ou áreas externas visíveis;
- Instalações elétricas ou hidráulicas sem projeto técnico;
- Obras que prejudicam o sossego, a saúde ou a segurança dos demais moradores.
Pequenas reformas estéticas internas, como troca de pintura ou decoração, geralmente não exigem autorização formal. Já mudanças estruturais ou que interfiram em áreas comuns quase sempre precisam de aprovação em assembleia.
Além disso, obras maiores podem exigir projeto técnico assinado por engenheiro ou arquiteto, conforme a ABNT NBR 16.280/14. E o síndico deve sempre solicitar esses documentos ao morador para resguardar sua gestão.
Responsabilidade do síndico em obras irregulares: até onde ela vai?
O síndico não responde por todas as ações individuais dos condôminos dentro de suas unidades, mas tem o dever legal de agir sempre que identificar ou for informado sobre obras irregulares. Se permanecer inerte, pode ser acusado de omissão e responsabilizado civil e até criminalmente.
A responsabilidade do síndico em obras irregulares está diretamente ligada a três pontos principais:
- Dever de diligência: cabe ao síndico preservar a segurança do prédio, observando se as reformas estão de acordo com as normas da ABNT NBR 16.280/14, que exige apresentação de plano de reforma elaborado por profissional habilitado;
- Dever de fiscalização: não significa vigiar diariamente cada unidade, mas, ao ter indícios de irregularidade, o síndico deve verificar se a obra segue o projeto aprovado. Se houver divergências, deve adotar medidas administrativas, como notificação e aplicação de multas, e, se necessário, buscar respaldo judicial para paralisar a obra;
- Dever de encerramento: após a conclusão da reforma, é recomendável que o síndico faça uma vistoria e exija uma declaração formal de encerramento, arquivando esse documento junto aos registros do condomínio.
Portanto, o síndico não precisa controlar cada detalhe da obra, mas deve agir com firmeza sempre que existirem sinais de irregularidade, garantindo que as intervenções respeitem a legislação e não coloquem em risco a coletividade.
Quando o síndico pode ser responsabilizado judicialmente por obras de moradores?
A Justiça pode responsabilizar o síndico se ficar comprovado que:
- Ele recebeu avisos sobre a irregularidade e não tomou providências;
- Houve danos à estrutura ou às áreas comuns por omissão de sua parte;
- Moradores se sentiram prejudicados e o síndico ignorou denúncias ou reclamações.
Em outras palavras, a responsabilidade do síndico em obras irregulares surge quando existe inércia ou negligência diante de situações que colocam em risco a coletividade.
Responsabilidade do síndico em obras irregulares: quais documentos servem como prova de que ele agiu corretamente?
Para se proteger, o síndico deve manter um histórico de sua atuação. Entre os principais documentos que servem como prova estão:
- Notificações enviadas ao morador solicitando regularização da obra;
- Atas de assembleias registrando a discussão e decisão sobre obras específicas;
- Relatórios técnicos de engenheiros ou arquitetos;
- Comunicados gerais à coletividade, lembrando sobre regras de obras.
Ter esse registro é essencial caso o condomínio seja acionado judicialmente.
O que fazer ao identificar uma obra irregular em andamento no condomínio?
Ao saber de uma obra irregular, o síndico deve seguir alguns passos imediatos:
- Verificar a natureza da obra, isto é, se é estética ou estrutural;
- Solicitar esclarecimentos ao morador, pedindo documentos e projetos;
- Notificar formalmente caso a obra esteja em desacordo com o regimento;
- Registrar tudo em atas, comunicados e notificações;
- Convocar assembleia, se necessário, para decidir sobre medidas adicionais.
Em casos graves, como risco de desabamento, o síndico pode até acionar autoridades competentes.
Responsabilidade do síndico em obras irregulares: como evitar acusações de omissão?
A melhor forma de evitar problemas é agir de forma proativa e transparente. Algumas medidas preventivas, nesse sentido, incluem:
- Estabelecer regras claras sobre obras no regimento interno;
- Divulgar comunicados periódicos com orientações aos moradores;
- Exigir apresentação de projetos técnicos sempre que necessário;
- Manter um canal aberto de denúncias.
É sempre bom lembrar que a atuação preventiva demonstra zelo e reduz significativamente o risco de responsabilização.
Multa ou ação judicial: quais medidas cabem ao síndico contra obras não autorizadas?
Dependendo da gravidade, o síndico pode:
- Aplicar multa prevista na convenção ou regimento;
- Suspender temporariamente a obra até regularização;
- Acionar o Judiciário pedindo paralisação imediata.
De todo modo, é fundamental respeitar o que está previsto nas normas internas e, em casos de maior complexidade, agir com respaldo jurídico.
Responsabilidade do síndico em obras irregulares: como se blindar por meio do regimento interno e da convenção?
A convenção e o regimento interno são os maiores aliados do síndico. Para se blindar, o ideal é:
- Revisar esses documentos periodicamente com apoio jurídico;
- Prever regras claras sobre autorização de obras;
- Estabelecer penalidades específicas para casos de descumprimento;
- Registrar todas as decisões em assembleia.
Assim, o síndico age dentro da legalidade e reduz chances de processos pessoais.
Conclusão
Como vimos hoje, a responsabilidade do síndico em obras irregulares dentro das unidades existe, mas não é absoluta. Ela depende do grau de diligência e das medidas tomadas diante de cada situação. O síndico que age de forma preventiva, documenta suas ações e busca respaldo jurídico reduz drasticamente o risco de sofrer ações judiciais.
Se você é síndico ou morador e vai começar uma obra, sempre busque apoio jurídico para evitar problemas. Um advogado especializado em Direito Condominial pode orientar tanto na prevenção quanto na solução de conflitos. E quando falamos em responsabilidade jurídica, prevenir é sempre melhor que remediar.
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