Você sabe qual o papel legal do síndico? Nem todos sabem, mas ser síndico é muito mais do que cuidar da limpeza ou resolver brigas entre vizinhos. Esse papel tem peso legal real e envolve deveres sérios, com base no que diz o Código Civil.
Quem assume a função passa a representar o condomínio perante a lei e pode até responder civil e criminalmente por erros na gestão.
Por esse motivo, hoje trouxemos um guia completo. Então, se você é síndico, quer se candidatar ou só, quer entender melhor seus direitos como condômino, leia até o final e esclareça todas as dúvidas.
O que diz a lei sobre o papel legal do síndico em condomínios residenciais e comerciais?
O papel legal do síndico está previsto no Código Civil, principalmente nos artigos 1.347 a 1.350. De forma simples, a lei diz que o síndico é o responsável por cuidar do dia a dia do prédio e zelar pelos interesses da coletividade. Isso vale tanto para prédios de moradia quanto para os comerciais.
Ele é o elo entre moradores, prestadores de serviço e a administradora, se houver, e deve seguir o que manda a convenção e as decisões da assembleia. A escolha do síndico também tem base legal. Assim, ele precisa ser eleito por votação em assembleia.
Além da lei, vale ficar de olho nas decisões mais novas do STJ, que vêm detalhando melhor os limites dessa função. O ideal é que o síndico atue sempre com apoio jurídico, para evitar riscos e agir com segurança.
A boa gestão começa com o respeito às normas e ao coletivo.
Quais são os deveres legais do síndico?
O síndico tem uma lista de deveres que não pode deixar de cumprir. Eles estão no artigo 1.348 do Código Civil e servem como base para sua atuação legal. Um dos principais é prestar contas de tudo que entra e sai do caixa. Isso inclui gastos com água, luz, limpeza, obras e tudo mais.
Também é sua tarefa;
- Convocar assembleias;
- Manter a ordem;
- Fiscalizar obras;
- Cuidar da manutenção do prédio;
- Zelar pelas normas da convenção e do regimento interno.
Outro ponto importante é representar o condomínio em ações judiciais, quando for preciso.
O que muita gente não sabe é que o síndico também tem o dever de agir para evitar riscos à saúde e à segurança dos moradores. Ou seja, ele não pode “fechar os olhos” para problemas graves.
O papel legal do síndico abrange deveres civis e criminais?
Sim, o síndico pode responder civil e até criminalmente se agir com negligência, omissão ou má-fé. Se ele assina contratos mal feitos, por exemplo, ignora um risco no prédio ou deixa de agir em situações graves, pode acabar tendo que se explicar na Justiça.
A responsabilidade civil entra quando o condomínio sofre algum prejuízo, como um vazamento que se agrava por falta de ação. Já a responsabilidade criminal pode surgir em casos mais sérios, como desvio de verba, omissão em caso de acidentes ou até calúnia em conflitos com moradores.
Por isso, é essencial que o síndico atue com suporte jurídico e registre tudo de forma clara. A ideia não é agir com medo, mas com responsabilidade e bom senso. Ter respaldo legal protege tanto o condomínio quanto o próprio síndico. É o famoso: “quem age certo, dorme em paz”.
O que o síndico não pode fazer de jeito nenhum, mesmo sendo eleito pela maioria?
Mesmo com a confiança da assembleia, o síndico tem limites legais que não pode ultrapassar. Ele não pode, por exemplo:
- Mudar regras da convenção por conta própria;
- Usar o dinheiro do condomínio para fins pessoais;
- Proibir direitos garantidos por lei, como a circulação de animais de suporte emocional.
Aplicar multas ou restrições sem respeitar o que está no regimento interno também fere o papel legal do síndico. Isso pode gerar ações judiciais e até anular decisões da gestão. Também não é papel do síndico interferir em questões privadas entre moradores, a menos que afetem a coletividade.
Além disso, ele não pode assinar contratos altos sem respaldo legal e sem aprovação da assembleia, salvo nos casos de urgência.
Qual a diferença entre papel legal do síndico e papel da administradora?
Embora muita gente confunda, síndico e administradora não têm o mesmo papel. O papel legal do síndico é de representação e decisão. Ele responde legalmente pelo condomínio, assina contratos, presta contas e é quem deve agir nos conflitos. Já a administradora presta apoio técnico e operacional.
Ou seja, a administradora ajuda, mas não manda. Ela cuida da parte contábil, emissão de boletos, folha de pagamento, atendimento a moradores, entre outras tarefas rotineiras. Já o síndico decide, aprova e responde por tudo que envolve o prédio.
É importante saber que, mesmo com uma boa administradora, o síndico não pode se omitir. Se algo der errado, a Justiça vai olhar primeiro para ele.
Por isso, o ideal é ter uma parceria clara, com papéis bem definidos e contratos firmados com suporte jurídico. Assim, evita-se conflito e a gestão flui com mais clareza e segurança para todos.
Síndico pode morar fora do condomínio?
Sim, a lei permite que o síndico more fora do prédio. Essa é, inclusive, a base do trabalho do síndico profissional, muito comum em cidades grandes. O Código Civil não obriga o síndico a ser morador, apenas exige que ele seja eleito pela assembleia, com as regras previstas na convenção.
O que importa é que ele cumpra bem as funções legais. Portanto, mesmo morando fora, o síndico precisa manter presença ativa, seja presencial, seja com apoio de uma boa administradora.
Porém, se a convenção do prédio disser que o síndico tem que ser morador, isso precisa ser respeitado. Cada prédio tem suas regras internas.
Quando o síndico pode ser destituído?
A destituição do síndico está prevista no artigo 1.349 do Código Civil. Ela pode ocorrer quando há mau uso do dinheiro, omissão no cuidado com o prédio, má gestão ou descumprimento de deveres legais e éticos.
Mas não basta alguém “não gostar” do síndico. É preciso ter um motivo concreto e seguir os passos da lei.
O processo começa com a convocação de uma assembleia por pelo menos 1/4 dos condôminos. Nessa reunião, deve constar na pauta o tema da destituição. A aprovação depende da maioria dos presentes, conforme o quórum definido na convenção.
É importante registrar tudo em ata, com clareza e assinatura dos presentes. E, claro, dar direito de defesa ao síndico.
Agora você já sabe qual o papel legal do síndico! Então, fique de olho, seja você o síndico ou um condômino e, na dúvida, fale com um advogado especializado em Direito Condominial!
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